京都でおすすめの不動産投資会社ランキング  » はじめての不動産投資~お金周りの基礎知識~ » 利回りについて

利回りについて

ここでは、アパート・マンション投資などの不動産投資における「利回り」について、表面利回りと実質利回りの違いや、利回りの平均相場等をまとめています。

表面利回りと実質利回りの違い

「利回り」とは、投資額に対して収益がどの程度あるかを計る尺度のことをいいます。投資用不動産の購入を考える際に、誰もが必ず指標とするものです。

利回りには、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」があります。

多くの方は、ネット上や不動産投資会社で提示される表面利回りを参考にする場合がほとんどでしょう。それは、表面利回りの高い投資物件ほど、収益性が高い、と考えるからです。

表面利回りについて

≪表面利回りの計算式≫
  • 不動産の利回り = 満室時の年間賃料 ÷ 不動産購入の価格

しかし、その考え方には盲点があります。

それは、「表面利回りと不動産のリスクとは反比例する」ということです。

例えば、大都市圏と地方の不動産投資事情について考えてみましょう。

都市部の好立地で集客条件も良く常に満室の状態、かつ将来的な賃料の上昇や転売も見込める物件A。かたや地域の衰退とともに賃料が下落傾向で空き室率が高く、次の入居者決定までにも時間がかかり、売却も難しい物件B。

これら2つの物件について、当初の賃料収入が同額であったとしても、将来的な収益の見込みを考えると、物件Bはハイリスクを背負うことになります。

不動産の購入価格は、堅実な都市部の物件Aの方が高いのは当然ですので、表面利回りの数値は、おのずと物件Aが低く、物件Bが高くなります。

このように、利回りが良く、一見収益性が高いように見える物件Bの方が高いリスクを負っている、という原則を理解して物件を見定めることが、不動産投資においてはとても重要なのです。

実質利回りについて

表面利回りに対して、不動産経営にかかる経費を考慮して計算した利回りを実質利回り(ネット利回り)といいます。

≪実質利回りの計算式≫
  • 実質利回り = 年間家賃収入 - 経費 ÷ 物件の購入価格

不動産経営にかかる経費には、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあり、実際の収益は、これらの経費を差し引いたものになります。その他に、空き室が出た場合の空室・貸倒損失想定額なども差し引くと、さらに収益は低くなることに…。

表面利回りが高くとも、経費を差し引いた時点で、最終的な利益が小さく、実質利回りがかなり低くなってしまうということも考えられるのです。

投資物件購入前には、表面利回りだけでなく、必ず修繕費や空き室の可能性等も考慮して物件を選ぶようにした方が良いでしょう。

アパート・マンションの平均利回り相場

平均的なアパートの収益物件の利回りは6%~15%前後。マンションの収益物件の平均的利回りは4%~12%前後と言われています。

この相場より高い物件は、かなりの好条件か、逆に大きなマイナス要因があると考えられるでしょう。

アパートに対してマンションの平均利回りが低くなるのは、マンションの方が立地が良く土地代が高かったり、総合的な建物価格が高いためです。

とはいえ、マンションの方が耐久年数が高くや修繕費がかかりにくい、といった側面を考えると、利回りの低さが収益性の低さに繋がるとは、一概には言えないのです。

不動産投資物件の利回りの平均を理解できるようになるためには、不動産会社に通って資料を熟読したり、ネットの物件一覧を頻繁にチェックして相場観を身につけることが大切です。 

<京都のおすすめ不動産投資会社3選>

・・・・・・・・・・・・・・・・

CLICK京都イチオシの不動産投資会社大和財託のロゴ

<こんな人におすすめ>

不動産投資が初めての人
融資に強い会社を探している人
掘り出し物件を探している人
将来的に安定した収入が欲しい人

・・・・・・・・・・・・・・・・

CLICK
京都で要注目の不動産投資会社R-JAPANのロゴ

<こんな人におすすめ>

多彩な種類の物件情報が欲しい人 相続税対策を考える人
個別セミナー等も受けたい人

・・・・・・・・・・・・・・・・

CLICK
京都のおすすめ不動産投資会社長栄のロゴ

<こんな人におすすめ>

不動産投資が初めての人
地域密着型の会社に任せたい人