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節税について

ここでは、サラリーマンも活用できる投資マンション・アパート等の不動産投資における節税方法、税金関係の基礎知識をまとめています。

不動産投資による節税はサラリーマンにも効果的

不動産投資物件を持つことのメリットは、将来的な資産形成が見込めるだけでなく、所得税や消費税、住民税などの身近な税金を節税できることにもあります。

サラリーマンでも、確定申告をすると税金が戻ってくるため、大きな節税対策に成りえるのです。では、その仕組みを見てみましょう。

不動産投資による賃貸収入から、固定資産税や修繕費、減価償却費等の必要経費を差し引いて、その差額が賃貸収入を上回った場合、「税務上の赤字」となります。

この赤字部分を給与所得などから差引くと、「損益通算」が可能となり、所得合計が少なくなるので、確定申告をして所得税の還付を受けることが可能になるのです。

さらに、所得税の納税額を基に住民税を算出するため、住民税を節税することにもつながります。

ただし、減価償却費は年数を経るごとに縮小するため、将来的には帳簿上の赤字が黒字化し、納税が発生することになる、ということは念頭に置いておかなければなりません。

相続税や贈与税等も節税可能

なぜ相続税の節税に不動産投資がよいのか?それは、不動産は課税評価額が現金よりも小さいためです。

マンションの場合、建物は実勢価格の約70%といわれる固定資産税評価額で評価され、土地は実勢価格の約80%といわれる相続税路線価で評価されます。

さらに、賃貸を行っていることで、借家権や借地権などの、「自由に使えない割合」分を差し引いて評価されるため、相続税評価額はさらに下がるのです。

このように、現金を不動産の形に変えることで相続税の対象金額を下げることができるので、結果相続税対策になるというわけです。

また、平成27年からは、特例税率の創設として、贈与税の税率が「一般的な贈与税」と「親または祖父母から20歳以上の子への贈与税」の2種類となりました。

また、相続時精算課税制度の要件緩和として、贈与者が65歳から60歳に引き下げられ、受贈者が20歳以上の孫という要件も追加。

さらに、「教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の導入」として、受贈者が30歳未満の直系尊属の場合は1,500万円まで非課税となります。

マンション経営等の不動産投資をされている方は、これらの新しい仕組みをうまく活用することで、従来よりも贈与税を軽減することも可能となります。

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